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房地产稳中向好 供给侧改革见成效

发布时间:2017-07-27 来源:投资处 阅读次数:【字体:

今年以来,全省认真贯彻落实中央经济工作会议精神,着力推进供给侧结构性改革,积极化解房地产库存,房地产开发市场总体保持平稳较快增长,呈现出“四升一降”的良好态势:房地产投资、新开工面积、商品房销售、企业资金回升,商品房库存下降。预计下半年房地产成交面积将缓中趋降,住房价格保持平稳,开发投资增速回落压力依然较大,中速增长将是房地产开发投资的新常态。

  一、上半年全省房地产开发市场运行的基本特征

  (一)开发投资回升明显

  上半年,全省累计完成房地产开发投资2220.14亿元,同比增长13.3%,比去年同期加快9.0个百分点,比去年全年加快12.2个百分点,增速比全国平均水平高4.8个百分点。房地产开发投资由去年的个位数节节攀升到今年的两位数,已连续6个月保持两位数增长,全面扭转了去年低位徘徊的不利局面。

  从开发用途看,住宅、办公楼和商业营业用房都保持较快增长。上半年,办公楼完成投资153.94亿元,增长42.1%;商业营业用房完成投资299.03亿元,增长17.5%;住宅完成投资1553.76亿元,增长11.3%。其中,144平方米以上大户型、别墅及高档公寓投资增幅最快,分别增长57.9%和69.3%。

  从开发区域看,“一主两副”房地产开发投资加快发展。上半年,武汉、襄阳、宜昌共完成开发投资1619.53亿元,增长15.3%,高于全省开发投资增速2.0个百分点,占全省开发投资比重72.9%,同比提高1.3个百分点。武汉城市圈完成开发投资1685.46亿元,增长13.4%,同比提高7.6个百分点。鄂西生态圈完成投资534.68亿元,增长12.9%,同比回落1.1个百分点。

  (二)施工、竣工面积实现双增

  上半年,全省房地产开发施工面积27025.18万平方米,增长3.2%,增速分别比一季度和1-5月提高3.0和2.7个百分点。其中,住宅施工面积19753.68万平方米,增长3.3%;办公楼施工面积1041.68万平方米,增长12.2%。今年,商品房施工面积增幅较去年放缓,一季度由负转正,在二季度有探底回升之势。

  上半年,全省商品房竣工面积1708.77万平方米,增长37.2%,增速分别比一季度和1-5月提高19.2和18.5个百分点,比去年同期加快9.9个百分点。其中,住宅竣工面积1296.43万平方米,增长34.2%,同比加快8.6个百分点。竣工面积的持续扩大,房源更多,使得捂盘惜售现象得到改观。

  (三)商品房销售量价齐升

  受去年全省商品房销售形势活跃造成基数较大和调控政策的双重影响,今年全省商品房销售稳步提升,但增幅收窄。上半年,全省商品房实现销售面积3740.27万平方米,同比增长23.8%,增速比一季度加快3.7个百分点,比1-5月加快8.7个百分点,比全国平均水平高7.7个百分点。

  分用途看,非住宅类销售好于住宅。上半年,住宅销售面积3365.16万平方米,增长19.6%,增速分别比一季度和1-5月加快2.9和7.7个百分点;非住宅类销售面积375.11万平方米,增长79.8%,增速分别比一季度和1-5月加快2.4和18.2个百分点。

  上半年,全省商品房实现销售额2726.37亿元,增长35.4%,增速比一季度加快10.7个百分点,比1-5月加快13.4个百分点,比全国平均水平高13.9个百分点。

  (四)待售面积持续下降

  上半年,全省商品房待售面积2110.74万平方米,比上年同期减少359.84万平方米,下降14.6%。其中,住宅待售面积1270.74万平方米,下降22.1%。按2017年上半年待售面积除以最近12个月月均销售面积推算,全省商品房去库存化周期3.1个月,同比缩短1.6个月;住宅去化周期2.1个月,缩短1.0个月。分地区看,武汉市、仙桃市、孝感市、鄂州市、恩施州的待售面积降幅均超过20%,尤其是省会武汉,楼市销售火热、供不应求,待售面积下降50.7%。截至6月底,武汉市待售面积289.78万平方米,去库存化周期降至1.0个月。

  二、影响房地产市场的积极因素

  (一)新开工规模不断扩大

  上半年,全省新开工面积4084.47万平方米,增长29.7%,增速环比提高8.0个百分点,同比提高11.1个百分点。其中住宅新开工面积3103.40万平方米,增长42.4%;办公楼新开工面积151.57万平方米,增长16.5%;商业营业用房新开工面积504.18万平方米,增长8.8%,反映出企业开发节奏加快。从供求层面看,上半年,全省商品房新开工面积比销售面积多344.2万平方米,增幅也高于销售面积,表明房地产市场供给日益充足。

  (二)房屋均价总体趋稳 

  上半年,全省房屋均价7289元/平方米,同比增长1.9%,增幅比一季度回落1.9个百分点,比上年同期回落12.7个百分点。其中,武汉市房屋均价10724元/平方米,增长2.3%,比一季度回落4.7个百分点,比上年同期回落12.1个百分点,与全省趋势相同。今年以来,在房地产宏观调控政策作用下,全省房屋均价保持个位数低速增长,武汉市房价得到有效控制,房价走势总体趋稳,量价企稳效果出现。

  (三) 房地产开发资金紧张得到缓解

  受前期政策利好、销售火爆以及去年的量能释放影响,房地产企业资金回笼加快。上半年,全省房地产开发企业实际到位资金3334.57亿元,增长23.5%,同比加快5.1个百分点,比开发投资增速高出10.2个百分点,到位资金与完成投资比由上年同期的1.38:1提高到1.50:1。从本年到位资金结构看,国内贷款514.00亿元,增长10.5%;利用外资1.10亿元,下降15.1%;自筹资金1170.38亿元,增长4.7%;其他资金1649.08亿元,增长47.9%。其他资金中,定金及预收款增长67.2%;个人按揭贷款增长19.7%。

  三、需要关注的几个问题

  (一)土地成交指标呈下滑趋势

  土地购置费在房地产开发投资中比重偏高。上半年,全省土地购置费同比增长84.2%,高出房地产开发投资增速70.9个百分点。武汉市土地购置费用占全省总量的86.6%,武汉房源库存告急,土地市场“一地难求”,价格水涨船高,屡次刷新地王纪录。全省本年土地购置面积305.00万平方米,同比下降12.4%;土地成交价款53.90亿元,下降49.5%;待开发土地面积1090.93万平方米,增长11.5%。土地购置是房地产市场的“晴雨表”,是房地产开发市场持续增长的潜力所在。然而由于土地购置的持续负增长,使得房地产开发的后续增长动力不足。

  (二)武汉市房价上涨压力较大

  楼市冷热不均,市场需求向“一主两副”、区域中心城市、节点城市等地区聚集,地区分化较大。目前,武汉市房地产市场供销比为0.87:1,新建商品房价格上涨压力较大。一是国家同意武汉市建设国家中心城市的定位,以及城市辐射力和集聚力的不断增强,为市场创造了大量需求;二是随着大批基础设施建设项目的建成,城市功能和品质不断提升,地价上涨压力明显;三是城镇化进程加快、“百万大学生留汉创业就业计划”等政策的推进和人均可支配收入的不断增长,为市场提供了持续有效的刚性需求;四是前期市场调控造成企业观望情绪浓厚,市场供给不足。

  (三)去库存结构失衡问题

  当前,我省在商品房去库存进程中,非住宅商品房去库存压力较大,三四线城市去化周期较长等问题突出。上半年,全省商品房待售面积同比减少359.84万平方米,其中住宅类待售减少360.85万平方米,而非住宅类待售增加1.01万平方米。非住宅类中,办公楼待售面积增长16.2%,商业营业用房待售增长1.9%。住宅类去库存化周期仅为2.1个月,而非住宅类长达12.5个月,二者相差10.4个月。非住宅类中,办公楼5.1个月,商业营业用房13.9个月的去库存化周期拖延了全省去库存的整体进度,是下一步房地产去库存的重点。

  四、下半年房地产市场走势预判

  (一)成交面积缓中趋降,住房价格保持平稳

  需求侧,政策调控不动摇。武汉市“史上最严”限购限贷令不变,其他市州 “调结构、去库存”宏观调控政策仍将持续发酵,强力打压投资投机需求。调整贷款利率进一步加大市场观望情绪,增加购房成本;供给侧,限价政策不放松。热点城市供应量将持续偏紧,但整体要略好于上半年。因此,综合供求两侧因素来看,预计下半年,我省商品房交易量将有所减少,房屋价格有望继续保持稳定。

  (二)中速增长将是房地产开发投资的新常态

  上半年投资较快增长的惯性作用将会延续一段时间,城市化进程对房地产开发的需求将在较长时间内形成一个高峰期。从计划总投资、资金到位、施工规模、销售状况看,我省房地产开发都将在下半年保持较强的增长后劲。但当前经济下行压力大,销售市场虽然持续向好,但销售价格并未出现大幅上涨,土地价格居高不下,房地产开发投资增速继续冲高动能不足。预计下半年,房地产开发将继续保持两位数增长,但增速将略有放缓,中速增长将是房地产开发投资的新常态。

  五、促进房地产开发市场健康发展的建议

  (一)用活政策,强化市场监管

  坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的总定位,认真贯彻国家有关调控措施,切实加强房地产市场的监督管理。加强房地产开发项目前期审批和资本金的管理,统筹安排、实时监管房地产项目开发进度,防止供求失衡。建立和完善房地产市场预警预报和信息披露制度,密切跟踪市场行情变化,及时调整调控政策,有效控制房地产投资投机行为。加强宣传,正确解读房地产市场监管措施和调控政策,稳定市场预期,引导房地产开发企业理性投资、购房者理性置业。

  (二)一城一策,把握供地节奏

  因地制宜、因城施策,根据各城市房地产市场供求状况,结合商品房存量、未开工住宅用地总量等指标,分析市场分化情况,合理确定土地供应规模、布局和节奏。对于明显供大于求的地区,要放缓土地供给,着重消化存量;对商品房结构有所偏颇的地区,要在土地出让结构上加以优化;对需求增长旺盛的地区,如武汉市,要适当加快土地出让节奏,避免因开发量的减少导致房价的过快增长。

  (三)多措并举,有效消化库存

  贯彻落实《湖北省房地产去库存专项行动方案》,重点抓好市县尤其是县城房地产去库存。一是加速推进棚改货币化安置、支持农民进城购房、用足用好住房公积金这三条去库存主要路径;二是加强与土地、财政、税收、金融等部门的联动,强化去库存工作合力;三是大力推进以租代建、以购代建的保障房建设,有序加快棚改项目建设,优化增量,盘活存量;四是鼓励房地产企业对于新开盘房屋适度让利,降价入市消化库存,盘活资金。

  (四)提高品质,引导住房消费

  房地产开发商要根据宏观调控的新要求和市场变化的新形势,主动及时地调整企业发展战略和市场营销策略,开发出质量更优、配套更合理、价格更具有吸引力、个性化服务更周到的产品。一方面鼓励房地产企业提升建筑户型设计和质量水平,打造绿色、宜居、智能建筑,以建筑品质占领市场;另一方面,政府要注重综合配套设施建设,科学规划并积极推进基础设施和公共服务设施建设,增强产品的吸引力,满足居住者出行、就医、入学、购物和娱乐等多层次需求。